到期时刻离别为2007年6月30日、2008年12月31日

日期:2019-02-06 03:12

  近日,记者接到龙岗第二市场几位租户的投诉,他们称在这个位于龙岗老街商业旺地的老农贸市场经营了近20年,这两年却接连遭遇租赁合同到期无法续签、被市场方以升级改造为由清退、私人公司转包、租金突然大幅提高、被设置限定条款再次遭遇清退。

  记者得知情况后,来到这个饱受争议的龙岗第二市场进行调查走访,从市场紧邻的龙平东路望去,两旁尽是鳞次栉比的旺铺,而龙岗第二市场这个陈年老旧的农贸市场就隐身在背后,不是附近居民很难发现。

  “就是因为这一块近年旺起来,很多人都盯上了,想方设法把农贸市场改成商场,并想把原有老租户弄走。”租户代表罗五(化名)说。

  而对于上述情况,龙岗第二市场管理方龙广公司负责人告诉记者,上述地段确实处于黄金旺地,他们升级改造一方面是全市部署,另一方面也是想提升管理水平和经济效益,但对于为何转包给一家私人企业,以及改造过程中的种种问题,上述负责人则语焉不详。

  记者观察到,近一年来龙岗区有数个农贸市场都出现过类似问题,其中坪地市场被改造转包给私人企业,也曾引发不少租户抗议;布吉市场则被转卖给一家开发商,后者在今年春节期间因强拆与租户发生冲突。上述市场产权方都与龙广公司有关。

  专家表示,在城市化进程中,农贸市场何去何从?这些除了引发租户的利益连锁反应之外,更多是国有资产在期间有无遭受损失的问题,这些都值得政府重视。

  据了解,龙岗第二市场是由原宝安县工商局于1987年兴建,1989年竣工使用,1993年该市场移交给刚成立的深圳市龙岗区工商行政管理局,1998年由后者移交给龙广公司使用和经营。后者于1998年成立,是区投资公司下属国有企业,当时的大背景是政企分离改革,1999年工商局将名下农贸市场移交给龙广公司经营管理。

  目前全区有13个农贸市场,基本上每个街道有一个,除了坂田没有,布吉的农贸市场已转卖,龙岗街道有两个,横岗街道也有两个。

  龙岗在2004年全部实现城市化,但在此前保留的农村景观却依然存在,比如说农贸市场,要真正在各个环节改变农村样貌,并非一朝一夕之功。

  更重要的是,随着城市化快速推进,农贸市场何去何从?曾经一些角落或边缘的农贸市场开始被商业和繁华包围,地段价值陡升,处于夹心层的农贸市场不断破败残颓,如同老宅中的天井越压越小。数年前,一场波及全市的农贸市场升级改造运动开始,主要着眼点就是盘活这些农贸市场,融入现代超市元素。事实上,由于原关内外情况不一,即便同处原关外地区,各个市场面临形势复杂,这场改革注定是崎岖的。

  今年春节布吉农贸市场就因开发商除夕夜强拆导致众多租户货品财产受损,而坪地市场也在争议和冲突中进行了升级改造,但相关问题隐患犹存。

  位于龙岗老街商业旺地的龙岗第二市场就是这样背景下一个样本,由于改造方式遭到租户持续反对,双方对抗数年之久甚至闹到法院,至今这个市场依然处于尴尬状况。

  近日,龙岗第二市场租赁纠纷一案经深圳市第二中级人民法院终审,龙广公司将通过法律手段收回物业推进改造,但租户们依然对这一判决表示不满,各方拭目以待。

  在利益多元化的今天,在一个小小农贸市场的纠纷处理上都显得如此艰难,透过这个案例,展现的实际上是国有资产的监管、农贸市场如何科学升级改造,怎样避免私人利用改造利益寻租等问题,政府应该见微知著,引起重视,警醒深思。

  26日上午,记者在龙平东路走访,经人指点费了一番周折才找到龙岗第二市场,沿路有10余个临街门面,生意日渐火爆。而在门面后面则是光线昏暗、污水横流充斥各种味道的肉菜市场。从门口密密麻麻的门面进入,里面只有零星几家肉菜档,人流稀少,若从外面看,还真难发现这里有个肉菜市场。

  “以前这里有块1米多高的招牌,现在都拆了。”一位租户告诉记者,据他们反映,这个市场建立于上世纪八十年代末,原来没有生意,周围都是田地,当时的旺地在七八百米远的第一市场,直到近10余年,第二市场变得火爆起来,最多的时候肉菜档有30多个,但随后相关各方利益博弈也变得激烈。

  罗五、刘伟(均为化名)在龙岗老街龙岗第二市场做生意已有近20年了,他们见证了那里从平淡到繁华。

  “1999年龙岗区工商局和各工商所将农贸市场移交给龙广市场发展有限公司,之后罗五、刘伟等租户就一直和该公司签订租赁合同,并向其缴纳租金。最后一份书面租赁合同时是在2007年签订的,租赁期限截止到2008年12月31日。”

  罗五表示,他们七八户都是老乡,所租的都是靠路的临街门面,自2008年合同到期后,市场方就没有再签合同,龙广公司提出清理市场、进行改造,要求各租赁户搬迁离开市场。经过租户上访,在区领导协调下,龙广公司和租赁户代表达成集体租赁协议,龙广公司称以后无须再签书面租赁合同,后续租金按原合同履行即可,并从2009年1月1日起没再签订书面合同,每月照常收取租户租金。

  据了解,龙岗第二市场的业主为深圳龙广市场发展有限公司(以下简称“龙广公司”),是龙岗区投资公司的下属企业,是龙岗区的国有企业。

  龙广公司曾多次发通知称要收回物业,2008年10月28日,龙广公司发布终止租赁经营的通知,称是为落实市区农贸市场改造文件精神,同时吸取龙岗“9·20”特大火灾事故教训。

  龙广公司办公室负责人管先生表示:“该市场地处龙岗老街中心位置,但一楼生意不好,二楼也十分冷清,从企业经济效益角度考虑决定改造。此外,该市场属于早期建筑,安全消防隐患较多不达标,需要进行消防整治。”

  就在这里,相关改造不少于4次,但状况是越改越差,租赁双方博弈从未消停。最大问题出现在2010年下半年。

  2010年9月23日,龙广公司突然向租户发出通知称,自2010年10月1日起,以提高物业管理水平与服务水平为由,将上述市场整体交由一个名为民佳的投资公司整体租赁经营,这遭到罗五等几十名租户的反对,他们担心由于经营管理权、租费收取等的变化,会导致租金上涨、增加进场费装修费名目,导致租户利益受损,为此他们先后到区政府和有关部门上访。

  租户表示,按照相关合同法律规定,他们享有优先租赁权,龙广公司在没有征求租户意见情况下擅自把市场整体转租给私人企业民佳公司,属于违约行为。

  “我们还认为所谓整体改造完全是借口,既没有改造方案,也没有转租给第三方改造的必要,实际是租赁给个体户(民佳公司),再由个体户租给各个租户。最终结果会使得租金提高,损害租赁户的权益。”

  2011年3月7日,《南方都市报》报道龙岗第二市场租户庄国华被陌生人围殴,庄刚从龙岗清水路的仓库开车出来行至路口,一辆车靠上来,下来4名陌生男子,3人打开驾驶室,拿着铁棒朝他打来,另一人拿砖砸玻璃,不到两分钟打完开车走了。

  据当时记者调查,庄国荣1989年就来市场做生意,平时没和人结仇,他和原管理方龙广公司的合同前几年到期,2010年10月龙广公司将市场承包给民佳公司,新公司希望商户搬走,商户们都不同意,仍然把房租交给龙广公司。

  而当时的龙广公司办公室负责人陈伟东介绍,他们签了合同将市场承包给民佳公司,对于商户担心被赶走,他称这是片面理解,“没有任何人要把商户赶走”,市场2010年承包出去后,个体户担心加租,曾信访过几次,为此还和民佳公司一起开过协调会,但民佳公司直接收房租是迟早的事。

  “既然政府成立了一家专门管理农贸市场的国有公司,为何又要将其职责范围内的市场管理权租赁给一家民营公司呢?”租户代表刘伟告诉表示,他们跟着龙岗第二市场一起成长,附近居民也熟知这个市场,现在面临给赶出清理的命运,目前生意难做,他们60多租户300多口人生计难以维持。

  随后租户们多次上访反映诉求,最终在2011年4月,龙广公司宣布民佳退出,依旧由自身来经营管理龙岗第二市场。

  但刘伟质疑:“以前市场办公室里有8个人上班,现在只有两个人,还请了几名保安,民佳公司还在背后经营。”

  对于民佳公司参与经营的事,安博电竞龙广公司现任办公室负责人管先生解释,当时想过委托给民佳公司经营,但几个月下来出现了亏损后者才退出的。

  租户质疑,龙广公司作为一个专业管理全区十余个农贸市场的国有公司,为何要委托一个私人公司来经营龙岗第二市场?管先生表示主要是节省成本和经济效益考虑,他一再强调这与租户诉求不相干,考虑得有点多余。

  在磕磕碰碰中龙岗第二市场继续运行了两年多,双方最新矛盾升级是2011年3月底。

  当时一则《关于龙岗第二市场物业租赁的通知》,其中市场方向租户通告,不定期租赁关系于2011年4月30日终止,如需继续租赁,应按300元/平方米/月租金标准承租,并于2011年4月15日前办理相关手续。

  “去年称龙岗第二市场突然把租金提高到每平米300元,而旁边一家成衣只有140多元。”在刘伟等租户看来,此举是在下最后通牒故意以高价驱赶租户,于是他们四处上访求助不肯离开这块他们经营打拼了十余年的“宝地”,截至2011年5月4日,众多租户没有办理续租手续,也没返还租赁物。

  龙岗区人民法院经审理查明,双方于2006年7月1日和2007年7月1日签订租赁合同,到期时间分别为2007年6月30日、2008年12月31日。但合同到期后,租户仍继续租用原商铺,双方未签订书面的租赁合同。2011年3月27日,原告通知租户应于2011年4月15日前签订定期租赁合同,过期视为放弃优先承租权,但租户认为300元/平方米/月租金过高,双方未能重新签订租赁合同。自2011年5月1日起原告未收取租户租金,也没能收回商铺。

  在审理中,法院查询上述市场商铺属《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》的房产,经查没有产权登记记录,也未能查到整栋房屋建设工程规划许可证。

  为此法院认为双方签订的《租赁合同》违反了法律和行政法规的强制性规定,应确认为无效合同,合同无效,因该合同取得的财产应当予以返还,原告请求被告租户返还租赁物,并支付自2011年5月1日起对涉案商铺的占有使用费,合理合法,予以支持。

  被告应该支付实际占用商铺期间的使用费,原告要求按评估价300元/平方米确定月租金损失,理由不充分,不予支持,参照被告先前占用使用费的标准确定。

  2011年10月10日,龙岗区人民法院作出判决,被告在本判决生效之日起十日内向原告返还租赁物,并支付原告占有使用费(自2011年5月1日起至返还租赁物止,按先前8000元/月标准支付)。

  随后租户庄国华不服上诉到深圳市中级人民法院,2012年3月17日,后者作出二审也是终审判决,维持了一审判决。但庄国华、罗五、刘伟等租户对此依然不满意,目前正在进行申诉。

  “如果以市场没有产权为理由,证明租户与龙广公司租赁合同无效,那么龙岗其他类似农贸市场也存在这个问题,今后龙广公司与新租户的租赁合同也一样无效。”“租金就是租金,怎么变成了占用费?”

  “经过众多租户经营将第二市场由一个无人知晓的市场变成一个成熟市场,龙广公司单方提高租金导致租户无力承受,而后又以租户拒签续租合同为由,要求解除双方租赁关系,违背市场诚信原则,也不符合租赁合同中所约定的要求租户搬迁的情形。”

  龙广公司市场部负责人池先生告诉记者,以前是让利给租户,现在租金有所上涨,但不会超过周边商铺,“主要是有三四户在里面靠转租谋利,我们以前以100余元的低价租给他们,他们以300元转租,赚到不少利润,现在我们提高租金他们的转租利润空间缩小,他们才会有意见,此前我们的合同曾约定不能转租的。”不过对于300元的新标准法院没予以支持,而池先生也承认现在公司也取消了这一定价,但强调涨价是必然的,只是涨幅需论证再定。

  据悉,龙广公司原计划要在2010年将龙岗第二市场收回改造,但由于众多租户反对其改造后提高租金增加费用,导致这一计划搁浅。所以他们才会上诉法院请求用法律手段来收回物业,目前该案终审已于3月17日判决,收回市场升级改造的行动会尽快进行。