因此谈所有人的住所全部人的金融

日期:2019-01-22 02:56

  人家国外都把金融叫作金融历史,而我们却叫作历史金融。就是因为中国过去的历史没有房产,自然也缺少金融。

  但是,上个世纪30年代的时候,上海已经有房产税、物业税,买房子还有房贷金融。只是从1949年到1998年,这50年的时间里,都是分配住房为主,所以金融历史就又断了。

  到1978年的时候,北京市个人买卖住房得到建委去批准,那时候有一个住房保障管理办法,你要建委批了以后,得有指标。所以1998年我们房改的时候,深圳 14 个开放城市,青岛、厦门、大连,他们的商品房大概能占到 50%,但北京才 5%-7%。

  到 1998 年房改之后开始有了房贷, 今年我们这里有一个建行的人,他就是负责当时最开始房贷的,当时只有建行的房贷,那个时候才开始叫做有金融支持的房地产市场。

  在座的好多都是我们策展人, 在讨论怎么个展法的时候,一个人说,应该把 我们过去房子里的一些情况做一个回忆。这些东西80、90 后都没见过,但很有意思。

  那时候小的卫生间只有0.9 平米, 不到一平米,不叫卫生间,只能叫厕所。在国际上叫半个卫生间,就是没有洗漱的功能。卫生间你得能洗漱,我们没有办法表现,所以只能叫厕所。

  厕所和厨房连在一起,当时我们的小厕所,0.9 平米的时候只能上大号、上小号,卫生间不能洗脸刷牙。厨房当时只有3 平米 到 4 平米之间。你又得做饭,又得洗脸刷牙,孩子要多了,早上那种厕所得排队,厨房也排队。

  我印象中,北京第一批承建租赁平房改造是前三门,大概一共当时盖了 40 多户,在前外国专家楼,一共有 8 栋,就是前三大街一盖,马上就盖起来了。

  你们现在也可以查查,那个时候的楼层高是 2.9 到3 米,但是去过前三门的时候人都知道,那儿没有厅楼,一进门就是一间房子,类似于拱楼, 但是它有厕所。

  我印象中参观前三门的时候,说为什么没有厅?人家说造价就这么多, 没有钱盖。个子矮,一看这房子弄这么高干什么。再缩一点,盖一个厅。所以后来我们看很多住宅,层高降下来了。

  如果当时长得高一点,可能就不敢降了,所以中国要说是住房的历史,有很多很多内容,我们现在没有办法把这些内容都放下。

  大家最关心的是房价问题,其实最近几十年物价上涨的幅度要远超过房价,蜂窝煤、煤灶、肉、粮食,各种东西,他们的相差价格比房价涨得高多了。所以,不要再问房价还会不会涨了!

  记者:问一下任总哲学的问题,到底是住宅成就金融?还是金融成就住宅?比如说我们现在 的银行最优势的信贷业务,都基本上是房地产、住宅,70、80%的银行是这样。现在我们的房地产商大概负债有 80%、90%,所以我想问一个哲学的问题。它俩谁最重要?和它俩之间 的关系。

  任志强:你这个理解不太对,数据也弄得不太对。我们的个贷是因为有 30、40、50、60、 70%,当然不同了。其实我们的首付很高,给个人贷款的比例杠杆率很低。

  我前两天问他们要一些二手房交易的数据,石总说建委收拾他们,不让他给我数据。但我还是拿到了数据,二手房交易里面,如果把四成,五成,六成,七成算上,他们是七成首付比例最高。最低的是四成,三成二成几乎没有。

  也就是说首付的钱很多,所以在个贷的坏账率平均只有 0.25%左右。北京银行总共加起来的个贷坏账率不到一个亿的人民币,但是全部坏账有多少?将近 160亿,所以个贷在中国,不会出现像美国那样的次贷危机,因为美国是 5%的首付,跟中国完全不一样,这是第一个概念。

  第二个概念,开发商有 70%、80%的负债率,你搞错了,你得把预售房子的钱扣掉。

  因为在我预售的房子里都叫应付款,这个钱已经投在了钢筋水泥上,所以,你要把这个扣掉。这个分为两类,一个是银行,另外一个是股票、发债券,这两个是不同的。

  有一些是不停的滚动奖金,根本不用还的,比如说普通贷款。所以如果把这些钱扣完后,大部分房企的负债率是 30%。

  我举一个例子,房价收入比怎么算?在座的媒体里面,没有一个人可以说出来,大家都以为是用平均价格算的,其实是用中约数算。

  第一是收入中约数,第二是房价中约数,第三是户籍面积,在国际上里看美国公布的房价收入比,从没有弄平均数的。如果用平均数,中国是 0,为什么?海南正 28 , 东北负28 ,一平均不就没有了吗?你们是巨大的错误。

  第二是收入,在美国的收入里面分工资收入、财产收入、金融收入,中国在所有的收入里面没有计算房子的收入。

  中国人却弄成了平均数,你们算房价是 0 吗?没有吧!根据人口普查调查,最低收入人群中有 6%以上的家庭有第二套住房。

  你们都看到清华大学有一个老师,被电信诈骗了 1680 万人民币,一套房。这个房子就是房改房,平均就是1450块钱的房价,后续功能 700 多平米,这就是我们最典型的所谓低收入家庭或者穷人。

  记者:我是中国商报的记者,我有了北京户籍,所以我也没法调走。但是我又想上车,因为现在房价涨得太快了,从大学的时候上升,一直嫌贵,现在上不了车。您觉得现在我应该在什么时机选择?

  任志强:我觉得主要是因为你笨。我们可以看看这些所谓的有北京户籍的外地人,老觉得我应该有60平米的房子,所以我只看60平米或者以上的,你得看看 10 平米的房子。先买一个8平米的好不好?然后再买15的,15换成30 的,30 换成40的。

  你根本就不懂什么叫投资,投资是什么?投资就是没钱的时候先买一个,买最便宜的股,然后才越来越多。你们看看巴菲特,巴菲特能不能说先把比尔盖茨买了?根本不可能,今天你想买 150 平米的房子?门都没有。

  所以你错就错在自己笨了,和买不买房子没有关系。你先买一个8平米的小房子行不行?别买学区的,你要说房子涨了10倍的,你是不是涨成了 80 平方米?这个问题我觉得寒碜。

  记者:我替我姑妈问一个问题,她是您的粉丝,她听说我要来特别激动。她北京房票用完了,燕郊的嫌贵,您觉得下一步应该买哪的?

  任志强:你问的问题和刚才的问题是一样的,要投资绝不买最贵的房子,你买一个17万美金的房子,怎么能翻一倍?你买1万一平米的很快就两万了,这么简单。

  记者:咱们这个展览是我的住宅我的金融,我在想一个问题。您刚才说的由小房子换大房子, 您的多年教育之下,我发现市场上现在有这种观念的人已经很多了。

  就是这个金融真的是变成了普通买房子的人的这种理财的方式。尤其是现在,因为我了解到我周边好多的朋友他 们不是为了炒房之类的,他们就觉得在这种情况下自己手里那点钱越来越不值钱,房子成为了他们在理财方面上的一个考虑。我不知道您对这种观念的转变,您觉得它是好的方向吗? 您的评价是什么?谢谢。

  任志强:中国的古话说,战时黄金平时地。就是历史上说,只要没有战争的时,所有的财富都在地上,因为永远有收入。到打仗的时候就不行,地搬不走,你把黄金放在兜里跑吧。

  所以中国的古话是有一定道理的,这个道理到了今天也一样。中国还没有完成一个重大的任务,就是城镇化。你肯看日本,日本泡沫的时候城镇化 78%,中国到了吗?出现泡沫的城市基本 上都是城镇化率超过 70%。中国现在能超过 70%的城镇化率的不太多,按照北京的算,上海 的也不多,在63%。

  换句话说,中国的古人早就告诉你了,固定资产增值是最好的。从中国的改革你们可以看到,为什么一开始公私合营先没收了生活资料和固定资产?因为它最值钱。安博电竞那你投资投什么?…所有的媒体有一个重大错误,就是搞不清楚什么是投资。

  如果说, 国家投资,开发商的一手房叫投资,因为影响到了 GDP。私人与私人之间,包括买股票,在 很大程度上不叫投资。我们可以换句话说叫金融投资或者个人投资,和股价没有任何关系。

  你买了他的房子,他买了他的股票,他买了他的债券,那不是私人之间换来换去?涨了 1000 倍都没有用。最高是提供点税收。但是开发商是一手房,买钢筋,买水泥,买门窗,就变成了 GDP。

  几乎所有的媒体,你们都用了一个词语经济从实向虚,尤其是投资从实向虚。你们 所有的媒体都用错这个词了,什么叫投资从实向虚?

  人与人之间的金融投资叫虚,因为个人与个人之间交换。你把股票变成债券,债券变成储蓄,都和 GDP 没有一分钱关系开发商是, 所以我们现在有一些政策,不能给开发商贷款,这个一下就混了,不能混。

  给开发商的贷款一定算到了 GDP。给个人的贷款,我的金融就不是 GDP,和国家经济增长没有任何关系,这两个观念你们作为媒体人都搞不清楚,你们写的文章臭的不行,都是错的。

  我说这个没有道理?你们去查经济学,经济学大字典把这个问题说得非常清楚。增加未来收入,而且减少当期就叫投资。而转换就是把存款变成债券不叫投资,叫做金融投资或者个人投资,这是两个概念。你们如果做媒体的搞混了,就欺骗了全中国人民。甚至把我们的顶层设计搞混了,他们也觉得这两个投资是一块的,错了。你提的问题就是这个问题,要搞清楚,这两个问题 不是一个事。

  所以谈我的住宅我的金融,我们只说我们发展的一个过程,告诉大家怎么判断对错。